ABSTRAKT
Príspevok predstavuje úvahu nad nedostatkami právnej úpravy zmluvy o nájme bytu, ako osobitného zmluvného typu v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov. Autor skúma problematiku v otázke, či je prenajímateľ povinný zabezpečiť, aby v byte bola fungujúca varná platňa.
Kľúčové slová: nájom bytu, povinnosti prenajímateľa, varná platňa
ABSTRACT
The Cooktop as an Indirect Object of a Landlord’s Obligations
The contribution presents a reflection on the shortcomings of the legal regulation of the apartment lease agreement as a specific contractual type under Act No. 40/1964 Coll., the Civil Code, as amended. The author examines the issue of whether the landlord is obliged to ensure that the apartment is equipped with a functioning cooktop.
Key words: apartment lease, landlord’s obligations, cooktop
ÚVOD
Zmluva o nájme bytu je zakotvená v § 685 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Občiansky zákonník“ alebo len „OZ“), ako osobitný zmluvný typ. Táto právna úprava nie je samoúčelná, a preto je nevyhnutné spoznávať ju aj v praxi. Na prvý pohlaď sa totiž môže javiť ako veľmi jednoduchá a „neškodná“. Jej hĺbka a rozsah sa však často prejavia až v konkrétnych prípadoch, kedy dochádza ku kolízii záujmov zmluvných strán. V takom prípade sa musíme popasovať s nejednoznačnosťou tejto právnej úpravy, ktorá je spôsobená predovšetkým príliš abstraktnými formuláciami, ako aj nejasnosťou vnútorných vzťahov medzi príslušnými ustanoveniami, ktoré sú navyše zastaralé a prestávajú zodpovedať potrebám modernej hospodárskej praxe. Judikatúra a právna veda sa s týmto právnym stavom šikovne vysporiadavajú, avšak nemôžu stačiť na vyriešenie úplne všetkých prípadov, ktoré môžu nastať. Potom dochádza k absurdným situáciám, kedy právna úprava nepostačuje ani na vyriešenie úplne najbežnejších problémov.
Ako príklad sme si vybrali otázku, či je prenajímateľ povinný zabezpečiť, aby v byte bola fungujúca varná platňa. Na prvý pohlaď jednoduchý prípad s nízkou hodnotou sporu. Po predbežnej analýze však zistíme, že na jeho vyriešenie nám nepostačuje aktuálna právna úprava a musíme siahnuť po relatívne komplikovanom reťazovom výklade, či rozhodovacej praxi siahajúcej až do 70. rokov minulého storočia. V tomto článku prinášame malú ochutnávku tohto fascinujúceho javu, ktorý čaká na svoje vyriešenie de lege ferenda.
- BYT V STAVE SPÔSOBILOM NA RIADNE UŽÍVANIE
Podľa § 687 ods. 1 OZ prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Tieto základné povinnosti prenajímateľa patria medzi nosné piliere súčasnej právnej koncepcie nájmu bytu.
Na začiatku je dôležité zodpovedať otázku, kedy je byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a či tento stav vyžaduje, aby bol byt vybavený (aj) varnou platňou.
- Príprava jedla ako súčasť bývania
Byt je určený na bývanie. Práve bývanie zodpovedá riadnemu užívaniu bytu. V nadväznosti na to môžeme povedať, že byt je v stave spôsobilom na riadne užívanie vtedy, keď je možné obvyklým spôsobom ho užívať na účely bývania bez vynaloženia akýchkoľvek ďalších nákladov. V byte musia byť odstránené všetky závady a nedostatky, ktoré by bránili, sťažovali alebo obmedzovali jeho dohodnuté alebo zvyčajné užívanie. Byt musí byť zároveň vybavený potrebným prevádzkyschopným zariadením, ktoré je potrebné na bývanie.[1]
Potreba bývania nespočíva „iba v prenocovaní, ale v celom komplexe zabezpečovania potrieb človeka v jeho materiálnej i duševnej rovine“. Prostredníctvom bývania si nájomca uspokojuje nielen svoje osobné, ale aj sociálne, ekonomické, kultúrne a spoločenské potreby. Byt mu navyše poskytuje aj „pocit bezpečia“. Prostredníctvom nájmu bytu sa zabezpečujú aj základné ľudské práva, „ako je právo na ochranu obydlia a súkromia.“[2]
Bývanie od nepamäti zahŕňalo a do dnešného dňa zahŕňa aj prípravu jedla v domácnosti. Základným spôsobom prípravy jedla je jeho tepelné spracovanie, na ktoré sa štandardne používa varná platňa, prípadne sporák. Ak byt nemá prevádzkyschopnú varnú platňu ani sporák, nemôže byť spôsobilý na plnohodnotné bývanie. Ide o podobnú situáciu, ako keď nefunguje sprcha/vaňa alebo záchod. Na tom nič nemení ani skutočnosť, že varná platňa (alebo sporák) býva umiestnená, ba dokonca pevne spojená s kuchyňou, ktorá (ako vedľajšia miestnosť) spravidla nie je (právne) súčasťou bytu. V takom prípade je kuchyňa totiž tzv. príslušenstvom bytu (§ 121 ods. 2 OZ), ktoré zdieľa jeho právny osud a tým sa na ňu automaticky vzťahuje aj požiadavka spôsobilosti.[3]
- Postoj zákonodarcu k varnej platni
Z nášho právneho poriadku vyplýva, že zákonodarca považuje varnú platňu za nevyhnutné vybavenie domácnosti. Nižšie uvádzame niekoľko príkladov, ktoré to potvrdzujú.
Podľa § 115 ods. 2 písm. b) zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov, v znení neskorších predpisov, sú „sporák“ a „varič“[4] zaradené medzi „nevyhnutné vybavenie domácnosti“ a z tohto dôvodu sú vylúčené z exekúcie.
Takmer identická úprava je v § 117 ods. 1 v spojení s ods. 2 písm. b) zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. Z týchto ustanovení zároveň vyplýva, že sporák a varič sú nevyhnutne potrebné na uspokojovanie hmotných potrieb seba a svojej rodiny.
Sporák/varič sú zaradené medzi nevyhnutné vybavenie domácnosti aj v zákone č. 417/2013 Z. z. o pomoci v hmotnej núdzi a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. Podľa § 17 ods. 1 sa na ich zabezpečenie dokonca poskytuje jednorazová dávka pre domácnosť v hmotnej núdzi.
Aj v minulosti zákonodarca kládol dôraz na toto vybavenie domácnosti, ako môžeme vidieť napríklad v zrušenom zákone č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov, v znení neskorších predpisov. V § 84e ods. 1 v spojení s ods. 2 písm. b) sú sporák/varič opäť zaradené do nevyhnutného vybavenia domácnosti, ktoré je nevyhnutne potrebné na uspokojovanie hmotných potrieb seba a svojej rodiny a je vylúčené z daňovej exekúcie.
Je zrejmé, že varnú platňu alebo jej funkčnú alternatívu (sporák) zákonodarca konštantne zaraďuje do nevyhnutného vybavenia domácnosti. Je pravdepodobné, že tento názor sa objavuje aj na ďalších miestach právneho poriadku Slovenskej republiky. Ak je podľa platného a účinného právneho stavu varná platňa nevyhnutným vybavením domácnosti, tak byt, v ktorom je domácnosť vedená, nemôže byť bez varnej platne spôsobilý na riadne užívanie.
- Judikatúra
Súdy sa k vybaveniu bytu varnou platňou vyjadrujú len obmedzene. V staršom rozsudku Najvyššieho súdu Československej socialistickej republiky (ďalej ako „ČSSR“) z 3. júna 1977[5] sa však súd zaoberá vybavením bytu sporákom. Vychádzajúc z tohto rozsudku, s prihliadnutím na porevolučné zmeny v terminológii a v číselnom označení dotknutých ustanovení, možno konštatovať, že na dosiahnutie stavu, v ktorom je byt spôsobilý na riadne užívanie v zmysle § 687 ods. 1 OZ, byt musí byť vybavený funkčným sporákom. Ak v priebehu trvania nájomného pomeru dôjde k znefunkčneniu sporáka, ide o závadu brániacu riadnemu užívaniu bytu alebo ohrozujúcu výkon nájomcovho práva v zmysle § 691 OZ. Domnievame sa, že funkciu, ktorú má v byte sporák, vie v podstatnej miere plniť aj samostatná varná platňa. Sporák má však okrem vlastnej varnej platne (tzv. horákov) spravidla aj rúru, ktorá poskytuje ďalšie funkcie. Ak v byte nie je sporák, byt by mal byť vybavený samostatnou varnou platňou a samostatnou rúrou, ktoré sú kompatibilné s technickými možnosťami domu, v ktorom sa nachádza byt.
Tomuto výkladu zodpovedá aj česká rozhodovacia prax, ktorá zdôrazňuje zabezpečenie technických podmienok potrebných na funkčnosť variča/sporáka. NS ČR opakovane zdôrazňuje, že byt musí byť vybavený inžinierskymi sieťami, ktoré umožňujú používanie variča/sporáka. Napríklad v prípade, že funkčnosť variča, či sporáka je závislá od dodávky plynu, byt musí byť vybavený fungujúcimi a bezpečnostným predpisom vyhovujúcimi rozvodmi plynu.[6] V každom prípade však sleduje vytvorenie technických podmienok na používanie variča (sporáka) v byte. Je zrejmé, že k tomu je potrebné aj vybavenie bytu samotným varičom (sporákom), ktorý je kompatibilný s technickými možnosťami domu a v stave spôsobilom na riadne užívanie.
Z vyššie uvedených postojov zákonodarcu a súdnych autorít vyplýva, že byt musí byť vybavený funkčnou varnou platňou,[7] ktorá je kompatibilná s jeho technickým vybavením. V opačnom prípade nie je spôsobilý na riadne užívanie.
- POVINNOSTI PRENAJÍMATEĽA
- Odovzdanie bytu vybaveného funkčnou varnou platňou
Podľa § 687 ods. 1 OZ je prenajímateľ povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie. Na splnenie tejto povinnosti je potrebné, aby bolo možné byt užívať obvyklým spôsobom na účely bývania bez „bezprostrednej“ potreby vynaloženia ďalších nákladov.[8] Pri odovzdaní bytu tak musia byť odstránené všetky závady a nedostatky, ktoré by bránili, sťažovali alebo obmedzovali jeho dohodnuté alebo zvyčajné užívanie.[9] Táto povinnosť sa týka konkrétneho bytu, ktorý je špecifikovaný v zmluve, jeho príslušenstva a všetkých jeho súčastí.[10]
Uvedené zahŕňa aj varnú platňu. Ak byt nie je vybavený funkčnou varnou platňou, ktorá je kompatibilná s jeho technickým riešením, tak nie je spôsobilý na riadne užívanie.[11] V prípade, že tento stav pretrváva aj v čase určenom na odovzdanie bytu, prenajímateľ je v omeškaní. To platí aj vtedy, keď sa to týka len drobnej opravy alebo bežnej údržby varnej platne.[12]
Povinnosť odovzdať byt s funkčnou varnou platňou je jednorazová a viaže sa „na vznik práva nájmu k bytu.“ Po jej splnení zanikne a nájomca sa jej nemôže viac domáhať (§ 559 ods. 1 OZ).[13] Odovzdaním bytu s funkčnou varnou platňou však ostáva nedotknutý ostatný rozsah povinnosti odovzdať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie.
Aj z rozhodnutia z 3. júna 1977 vyplýva, že podľa § 687 ods. 1 OZ je prenajímateľ povinný zabezpečiť, aby bol byt vybavený funkčným sporákom už v čase jeho odovzdania nájomcovi. To isté platí pre varnú platňu, ako alternatívu k sporáku. Namiesto sporáka bude postačovať vybavenie bytu samostatnou varnou platňou a samostatnou rúrou, ktoré sú kompatibilné s technickými možnosťami domu, v ktorom sa nachádza byt.
- Udržiavanie varnej platne v stave spôsobilom na riadne užívanie
Ustanovenie § 161 ods. 1 OZ v znení účinnom ešte pred rokom 1992 upravujúce tzv. osobné užívanie bytov, uvádza: „Organizácia (rozumej prenajímateľ – pozn. autora) „je povinná zabezpečiť užívateľovi“ (rozumej nájomcovi – pozn. autora) „plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užívaním bytu. Najmä je povinná odovzdať mu byt v stave spôsobilom na riadne užívanie“ a „v tomto stave ho udržiavať…“. Právna úprava osobného užívania bytov, vrátane pôvodného § 161 ods. 1 OZ, bola zákonom č. 509/1991 Zb., ktorým sa mení, dopĺňa a upravuje Občiansky zákonník, s účinnosťou ku dňu 01. 01. 1992 zrušená a nahradená právnou úpravou nájmu bytov.[14] Z perspektívy obsahu tohto ustanovenia mu je v súčasnosti najpríbuznejšie práve ustanovenie § 687 ods. 1 OZ. V tomto však povinnosť „udržiavať“ byt v stave spôsobilom na riadne užívanie už nie je zakotvená expressis verbis.[15] Na druhej strane, táto povinnosť z neho naďalej vyplýva, hoci bez jej doslovného vyjadrenia.
Podľa § 687 ods. 1 OZ je prenajímateľ povinný zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Táto povinnosť je relatívne široko koncipovaná a vecne presahuje aj niektoré parciálne povinnosti, ktoré sú upravené v ďalších ustanoveniach o nájme bytu.[16] Vo vzťahu k nim je túto hlavnú povinnosť potrebné vykladať subsidiárne, ako lex generalis.[17] Zároveň sa ňou určuje cieľ, ku ktorému smerujú aj ostatné povinnosti z nájmu bytu. Je ním zabezpečenie podmienok pre plný a nerušený výkon práv nájomcu spojených s užívaním bytu.
Ako vyplýva z § 688 OZ, základným právom nájomcu je „užívať byt“,[18] resp. bývať v ňom a to až do skončenia nájmu. Na plný a nerušený výkon tohto práva musí byť byt spôsobilý na riadne užívanie. Z toho dôvodu je (najmä) prenajímateľ povinný udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie až do skončenia nájmu.[19] Táto povinnosť vyplýva aj z doktríny tzv. ochrany nájomcov bytu (§ 685 ods. 1 OZ) a zodpovedá aj dikcii ustanovenia § 691 OZ, podľa ktorého je prenajímateľ povinný odstrániť závady brániace „riadnemu užívaniu bytu“, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený.[20] Čiastočný prienik vidíme aj prvej vete § 698 ods. 1, z ktorej vyplýva povinnosť prenajímateľa odstrániť v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich „užívanie“.
Udržiavacia povinnosť sa vzťahuje na celý byt so všetkými jeho súčasťami a príslušenstvom.[21] To platí aj pre každé zariadenie alebo vybavenie, bez ktorého byt nie je možné riadne užívať. Z predošlých kapitol vyplýva, že byt musí byť vybavený (aj) fungujúcou varnou platňou,[22] ktorá je kompatibilná s jeho technologickým vybavením. V opačnom prípade byt neposkytuje všetky podmienky na plnohodnotné bývanie, resp. riadne užívanie. Z tohto pohľadu je samozrejmé, že v stave spôsobilom na riadne užívanie musí byť aj samotná varná platňa, ktorá je umiestnená v byte.
Tomu zodpovedajú aj závery v spomínanom rozhodnutí z 3. júna 1977, kde je znefunkčnenie sporáka označované za závadu brániacu riadnemu užívaniu bytu alebo ohrozujúcu výkon nájomcovho práva v zmysle § 691 OZ, ktorú je prenajímateľ povinný odstrániť. Ako sme uviedli vyššie, tieto závery sa musia vzťahovať aj na varnú platňu ako alternatívu sporáka.
V tejto súvislosti nie je podstatné, či varná platňa je alebo nie je súčasťou bytu v zmysle § 120 ods. 1 OZ. Varná platňa spravidla býva súčasťou bytu, resp. kuchyne, najmä ak je s ňou pevne spojená a zároveň je napojená na rozvody v byte.[23] V takom prípade nie je samostatnou vecou a nasleduje právny osud kuchyne, resp. bytu. Avšak udržiavacia povinnosť sa vzťahuje aj na samostatnú varnú platňu ako voľne stojaci spotrebič. Podstatné je, aby bol byt vybavený fungujúcou varnou platňou, alebo alternatívnym zariadením na tepelnú úpravu potravín.
Je pochopiteľné, že stav bytu pri jeho odovzdaní je plne v zodpovednosti prenajímateľa. Avšak udržiavacia povinnosť je čiastočne prenesená aj na nájomcu.[24] Prenajímateľ je vo všeobecnosti povinný udržiavať varnú platňu v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä zabezpečovať všetky udržiavacie práce, opravy, odstraňovanie závad a tak ďalej, vtedy a len vtedy, keď:
- nejde len o jej drobné opravy súvisiace s jej užívaním alebo náklady spojené s jej bežnou údržbou, ktoré má podľa § 687 ods. 2 OZ „uhrádzať“ nájomca[25] a zároveň
- nejde len o závady alebo poškodenia, ktoré spôsobil nájomca alebo tí, ktorí s ním bývajú; tieto je podľa § 693 Občianskeho zákonníka povinný „odstrániť“ nájomca.[26]
To znamená, že udržiavacia povinnosť je na prenajímateľovi, okrem výnimiek, kedy sa o varnú platňu má postarať nájomca. Ak by napríklad v priebehu nájmu došlo k neopraviteľnej závade varnej platne, ktorá ju celkom znefunkční, tak ak ju nespôsobil nájomca alebo osoby, za ktoré nájomca zodpovedá podľa § 693 OZ, prenajímateľ je povinný byt bezodkladne vybaviť novou varnou platňou. Kým sa tak nestane, v zmysle § 698 ods. 1 OZ by nájomca mal mať nárok na zľavu z nájomného z dôvodu, že je podstatne zhoršené užívanie bytu.[27]
Na ťahu by bol nájomca, ak by napr. bola pokazená iba tryska na horáku. V takom prípade by totiž nemohlo ísť o závady brániace riadnemu užívaniu bytu alebo ohrozujúce výkon nájomcovho práva podľa § 691 OZ. Stačilo by vykonať drobnú opravu v zmysle § 5 ods. 1 v spojení s prílohou č. 1 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, v znení neskorších predpisov, ktorú má uhradiť nájomca podľa § 687 ods. 2 OZ. Výnimkou je situácia, kedy potreba drobnej opravy alebo bežnej údržby vznikne ešte v čase pred odovzdaním bytu nájomcovi podľa § 687 ods. 1 OZ. V takom prípade pôjde o porušenie zákonnej povinnosti prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie. Táto leží výlučne na ramenách prenajímateľa a nájomca je oprávnený trvať na jej splnení na náklady prenajímateľa aj po prevzatí bytu od prenajímateľa.[28]
- NEZODPOVEDNÝ PRENAJÍMATEĽ
V prípade, že si prenajímateľ nesplní povinnosť a neuvedie varnú platňu do spôsobilého stavu, v zmysle § 691 OZ sa o to môže postarať nájomca vo vlastnej réžii a žiadať náhradu nákladov. Musia byť však kumulatívne splnené nasledovné podmienky, resp. zákonom predpísaný postup:
- Ide o závadu, ktorá bráni riadnemu užívaniu bytu alebo ktorou je výkon nájomcovho práva ohrozený;[29]
- Nájomca prenajímateľovi oznámil[30] závadu varnej platne a vyzval ho, aby ju opravil v (primeranej) lehote určenej nájomcom s upozornením, že ak ju prenajímateľ neopraví v tejto lehote, nájomca ju opraví sám a bude si u prenajímateľa nárokovať náhradu účelne vynaložených nákladov;[31]
- Nájomca prenajímateľovi umožnil odstrániť závadu;[32]
- Prenajímateľovi márne uplynula lehota na odstránenie závady.[33]
Tento postup chráni vlastnícke alebo iné užívacie právo prenajímateľa pred svojvoľným alebo neprimeraným zásahom nájomcu. Po kumulatívnom splnení jednotlivých podmienok nájomca môže zabezpečiť opravu namiesto prenajímateľa a následne žiadať, aby mu prenajímateľ poskytol náhradu účelne vynaložených nákladov.
Na okraj poznamenávame, že oznámenie závady spolu s výzvou na jej odstránenie v primeranej lehote a upozornením na následky márneho uplynutia lehoty sú jednostranný právny úkon, ktorý nemá predpísanú formu.[34] To isté platí aj pre uplatnenie náhrady účelne vynaložených nákladov.[35] Napriek tomu však odporúčame komunikovať písomne, kvôli ľahšiemu uneseniu dôkazného bremena v prípadnom súdnom spore.
Nájomca môže závadu odstrániť osobne alebo prostredníctvom inej osoby. Závadu však môže odstrániť iba v nevyhnutnej miere.[36] Nevyhnutnou mierou je najmä uvedenie varnej platne do takého stavu, aký umožňuje jej riadne užívanie a neohrozuje výkon nájomcovho práva.[37] Závada nemusí byť „komplexne“ odstránená, pokiaľ to nebude nevyhnutné.[38] Zároveň by sa mal nájomca vyhnúť stavebným úpravám, ako aj iným podstatným zmenám v byte bez súhlasu prenajímateľa v zmysle § 694 OZ. Tieto však v prípade opravy alebo výmeny varnej platne štandardne nehrozia.
Následne má nájomca právo požadovať od prenajímateľa náhradu nákladov účelne vynaložených na odstránenie závady. Z výzvy na prenajímateľa musí byť zrejmý dôvod a výška náhrady.[39] Musí ísť o „náklady objektívne potrebné na odstránenie“ predmetnej závady „v danom mieste a čase“, ktoré boli skutočne (a preukázateľne) vynaložené na obnovenie stavu, ktorý nebráni riadnemu užívaniu bytu a neohrozuje výkon nájomcovho práva. Môžu zahŕňať aj hodnotu práce nájomcu, ak závadu odstránil osobne.[40] Správne vyčíslenie a preukázanie nákladov je veľmi dôležité aj v prípadnom súdnom spore. Zároveň treba upozorniť, že právo na náhradu nákladov musí nájomca uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. V tomto prípade ide len o poriadkovú lehotu.[41] Právo však zanikne, ak sa u prenajímateľa neuplatní do šiestich mesiacov od odstránenia závad. Včasným uplatnením práva na náhradu začína plynúť trojročná premlčacia doba (§ 102 OZ), počas ktorej je možné podať žalobu na plnenie zo strany nájomcu.[42]
Dodržaním jednotlivých fáz podľa § 691 OZ si nájomca uľahčí ďalšie vymáhanie nárokov. V praxi však naopak dochádza k častému nedodržiavaniu predpísaného postupu zo strany nájomcov, ktorí si tým zbytočne skomplikujú vlastnú situáciu. Pravdepodobným dôvodom tejto kolízie je nedostatočná znalosť zákona, ktorá však neospravedlňuje. Prípadne sa zmluvné strany spoliehajú na „džentlmenské“ dohody, ktoré však v prípade sporu zlyhávajú ako prvé. Aj v tomto prípade platí, že dodržiavanie litery zákona posilňuje vyjednávaciu pozíciu sporovej strany.
- ZÁVER
Po dôkladnom preskúmaní právnej úpravy, judikatúry, odbornej literatúry, ako aj s prihliadnutím na bežnú hospodársku prax sme dospeli k záveru, že prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby bol byt vybavený funkčnou varnou platňou alebo sporákom. Túto povinnosť má už v čase odovzdania bytu nájomcovi. Následne je povinný udržiavať tento stav až do skončenia nájomného vzťahu. Udržiavacia povinnosť prenajímateľa je však limitovaná povinnosťami nájomcu a inými výnimkami, v prípade ktorých prenajímateľ nebude zodpovedať za stav varnej platne.
Zmluva o nájme bytu je jeden z najpoužívanejších zmluvných typov vôbec. Bežne ju uzatvárajú fyzické osoby a spotrebitelia, ktorí nemajú právnické vzdelanie. Priamym predmetom tejto zmluvy je nájom bytu, nepriamym je samotný byt. Nejde teda o komplikovaný zmluvný vzťah, kde by mohol byť dôvodný predpoklad, že skúmanie základných práv a povinností si vyžiada hĺbkové štúdium judikatúry a odbornej literatúry. Momentálna právna úprava nájmu bytu nemôže stačiť potrebám modernej hospodárskej praxe, ak sa (aj) pri tých najbežnejších situáciách musíme obracať na odbornú spisbu. Niet sa však čomu diviť, keďže táto právna úprava vychádza ešte z niekdajšieho socialistického inštitútu tzv. osobného užívania bytov, ktorý bol zrušený začiatkom deväťdesiatych rokov minulého storočia. Tento stav by bolo vhodné vyriešiť v rámci rekodifikácie nášho Občianskeho zákonníka, ktorá by sa v tomto rozsahu mohla inšpirovať aj právnou úpravou Českej republiky.
Do novej právnej úpravy by bolo vhodné zakotviť napríklad všeobecnú definíciu bytu[43] a definitívne určiť jeho právnu povahu,[44] zjednotiť právnu povahu príslušenstva bytu a jeho vzťahu k bytu ako takému,[45] definovať stav, kedy je byt spôsobilý na riadne užívanie,[46] zdôrazniť všeobecnú a teleologickú povahu povinnosti prenajímateľa zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu (§ 687 ods. 1 OZ), kodifikovať subsidiaritu tejto hlavnej povinnosti k ostatným (čiastkovým) povinnostiam[47] (pokiaľ to ich povaha nevylučuje) a zároveň zakotviť stručný demonštratívny výpočet základných činností, ktoré pod túto povinnosť spadajú, vrátane udržiavania bytu v stave spôsobilom na riadne užívanie.[48]
JUDr. Ján Keselý, LL.M. je advokátsky koncipient pôsobiaci v Bratislave. Vo svojej praxi sa zameriava na súkromné právo, najmä na zastupovanie klientov v civilných sporoch pred súdmi a inými orgánmi verejnej moci, ako aj na občianske, obchodné a zmluvné právo a právo nehnuteľností. Praktické skúsenosti má aj v oblasti verejného obstarávania a trestného práva.
jan.kesely.1@gmail.com
POUŽITÁ LITERATÚRA
DULAKOVÁ JAKÚBEKOVÁ, Denisa, FEKETE, Imrich, DULAK, Anton, DANIŠOVIČOVÁ, Lucia, KRIŽAN, Martin, DOBROVODSKÝ, Róbert a kol.: Zmluvy o prenechaní veci na užívanie (nájomné
zmluvy, zmluva o ubytovaní, zmluva o pôžičke a výpožičke a timesharingová zmluva). S komentárom. 1. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2012, 808 s. ISBN: 978-80-7179-292-5.
DULAKOVÁ JAKÚBEKOVÁ, Denisa, FEKETE, Imrich, KRIŽAN, Martin: Nájomná zmluva v procese
rekodifikácie súkromného práva. Prvé vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2014, 496 s. ISBN: 978-80-89603-26-8.
FEKETE, Imrich: Občiansky zákonník. 4. zväzok. Záväzkové právo – zmluvy. Veľký komentár, 2. aktualizované a rozšírené vydanie. Bratislava: Eurokódex, 2015, 949 s. ISBN: 978-80-8155-042-3.
FEKETE, Imrich: Občiansky zákonník. Komentár. Bratislava: Epos, 2007, 1062 s. ISBN: 978-80-8057-688-2.
ŠTEVČEK, Marek, DULAK, Anton, BAJÁNKOVÁ, Jana, FEČÍK, Marián, SEDLAČKO, František, TOMAŠOVIČ, Marek a kol.: Občiansky zákonník II. § 451 – 880. Komentár. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, 1578 s. ISBN: 978-80-7400-770-5.
Kolektív autorov: Občiansky zákonník s rozsiahlym komentárom a judikatúrou po poslednej novele vykonanej zákonom NR SR č. 69/2012 Z. z. Platný od 1. apríla 2013. VIII. Doplnené vydanie. Bratislava: Nová práca, 2013, 676 s. ISBN: 978-80-89350-40-7.
Kolektív autorov: Občiansky zákonník s rozsiahlym komentárom a judikatúrou o poslednej novele vykonanej zákonom NR SR č. 25/2019 Z. z. Nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. 11. doplnené vydanie. Bratislava: Nová práca, 2019, 709 s. ISBN: 978-80-89350-83-4.
KOREC, Štefan, PRÁZNOVSKÝ, Alexander.: Všetko o bytoch. 2. prepracované a doplnené vydanie. Bratislava: Nová práca, 2005. 263 s. ISBN: 80-88929-51-2.
KRAJČO, Jaroslav: Občiansky zákonník pre prax. Komentár. Judikatúra NS SR, NS ČR, ESD, ESĽP. 3. zväzok (§ 588 – § 880). Bratislava: Eurounion, 2015, 3744 s. ISBN: 978-80-89374-32-8.
LAZAR, Ján, ARNOLDOVÁ, Marianna, DOBROVODSKÝ, Róbert, DULAK, Anton, DULAKOVÁ-JAKÚBEKOVÁ, Denisa, JURČOVÁ, Monika, KIRSTOVÁ, Katarína, KUBÍČKOVÁ, Gabriela, NOVOTNÁ, Marianna, RICHTEROVÁ, Natália, VALOVÁ, Katarína: Občianske právo hmotné. Všeobecná časť, rodinné právo, vecné práva, dedičské právo. 1. zväzok. Druhé, doplnené a prepracované vydanie. Bratislava: Iuris Libri, 2018, 726. s. ISBN: 978-80-89635-35-1.
LYSÝ, Miroslav, MLKVÝ, Matej, MLKVÁ ILLÝOVÁ, Zuzana, PODOLEC, Ondrej, MARTINCOVÁ, Lenka, KÖSZEGHY, Adam: Slovenské právne dejiny II. Vývoj súkromného a trestného práva na Slovensku od najstarších čias po súčasnosť. Šamorín: Heuréka, 2021, 195 s. ISBN: 978-80-8173-124-2.
PETRLOVÁ, Marcela, GANDELOVÁ, Marcela: Nájom a prenájom bytov a nebytových priestorov. Bratislava: Epos, 1998, 256 s. ISBN: 80-8057-051-5.
STRAPÁČ, Peter, ĎURANA, Marián, MURÁNSKA, Jana: Nájomné vzťahy v súkromnom práve (Nájomná zmluva o podnikateľskom nájme hnuteľných vecí podľa Občianskeho zákonníka, zákon o krátkodobom nájme bytu, zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov). Komentár. Bratislava: Wolters Kluwer, 2015, 379 s. ISBN: 978-80-8168-209-4.
VALACHOVIČ, Marek: Vlastníctvo bytov. Bratislava: C. H. Beck, 2015, 320 s. ISBN 978-80-89603-38-1.
VOJČÍK, Peter, KRAJČO, Jaroslav, ĽALÍK, Milan, MAZÁK, Ján, PLANK, Karol, ŤAPÁK, Jozef: Občiansky zákonník. Stručný komentár. Tretie, doplnené a prepracované vydanie. Bratislava: Iura edition, 2010, 1282 s. ISBN: 978-80-8078-368-6.
PRÁVNE PREDPISY
Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov
Zákon č. 509/1991 Zb., ktorým sa mení, dopĺňa a upravuje Občiansky zákonník
Ústavný zákon č. 460/1992 Zb. Ústava Slovenskej republiky, v znení neskorších predpisov
Zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov, v znení neskorších predpisov (zrušený)
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov
Nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, v znení neskorších predpisov
Zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov, v znení neskorších predpisov
Zákon č. 289/1995 Z. z. o dani z pridanej hodnoty, v znení účinnom do dňa 31. 12. 2003
Zákon č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov
Zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník, v znení neskorších predpisov
Zákon č. 417/2013 Z. z. o pomoci v hmotnej núdzi a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov
SÚDNE ROZHODNUTIA
Rozsudok Najvyššieho súdu Československej socialistickej republiky sp. zn. 3 Cz 32/77 z dňa 03. 06. 1977.
Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26 Cdo 1412/99 z dňa 27. 06. 2001.
Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 25 Cdo 566/99 z dňa 12. 09. 2001.
Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26 Cdo 2195/2003 z dňa 20. 01. 2004.
Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26 Cdo 186/2005 z dňa 26. 10. 2005.
Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 1455/2008 z dňa 02. 06. 2008.
Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp zn. 26 Cdo 62/2010 z dňa 14. 02. 2013.
[1] Najvyšší súd Českej republiky (ďalej ako „NS ČR“), sp. zn. 25 Cdo 566/99 z 12. 09. 2001.
[2] Čl. 19 ods. 2 a čl. 21 ods. 3 ústavného zákona č. 460/1992 Zb. Ústavy Slovenskej republiky, v znení neskorších predpisov; KERECMAN, Peter. In: ŠTEVČEK, M. a kol.: Občiansky zákonník II. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2527.
[3] NS ČR sp. zn. 26 Cdo 2195/2003 z 20. 01. 2004; KOREC, Š. – PRÁZNOVSKÝ, A.: Všetko o bytoch. 2. vydanie. Bratislava: Nová práca, 2005. s. 13.
[4] Pojmy varná platňa a varič v tomto článku používame ako synonymá.
[5] Najvyšší súd ČSSR sp. zn. 3 Cz 32/77 z 03. 06. 1977.
[6] NS ČR sp. zn. 26 Cdo 1412/99 z 27. 06. 2001; NS ČR sp. zn. 26 Cdo 62/2010 zo 14. 02. 2013; NS ČR sp. zn. 26 Cdo 186/2005 z 26. 10. 2005.
[7] Prípadne jej funkčnou alternatívou.
[8] NS ČR sp. zn. 25 Cdo 566/99 z 12. 09. 2001.
[9] PETRLOVÁ, M. – GANDELOVÁ, M.: Nájom a prenájom bytov a nebytových priestorov. Bratislava: Epos, 1998, s. 8.
[10] LAZAR, J. a kol.: Občianske právo hmotné. 1. zväzok. 2. vydanie. Bratislava: Iuris Libri, 2018, s. 196.
[11] Samozrejme, ak nie je vybavený ani fungujúcim sporákom alebo iným podobným zariadením na tepelnú úpravu potravín, ktoré je spôsobilé v plnom rozsahu (funkčne) nahradiť varnú platňu v konkrétnom byte.
[12] Viď. aj FEKETE, Imrich. In: DULAKOVÁ JAKÚBEKOVÁ, D. a kol.: Zmluvy o prenechaní veci na užívanie. 1. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2012.
[13] FEKETE, I.: Občiansky zákonník. 4. zväzok. Veľký komentár, 2. vydanie. Bratislava: Eurokódex, 2015, s. 397.
[14] LYSÝ, M. a kol.: Slovenské právne dejiny II. Vývoj súkromného a trestného práva na Slovensku od najstarších čias po súčasnosť. Šamorín: Heuréka, 2021, s. 61 – 62.
[15] Podobne formulovaná povinnosť je v § 664 OZ (ku všeobecnej nájomnej zmluve), ktorý sa však subsidiárne nevzťahuje na nájom bytu, KRAJČO, J.: Občiansky zákonník pre prax. Komentár. Judikatúra. 3. zväzok. Bratislava: Eurounion, 2015, s. 2974; Kol. autorov: Občiansky zákonník s rozsiahlym komentárom a judikatúrou. Nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z. z. 11. vydanie. Bratislava: Nová práca, 2019, s. 540 – 541; Vlastníkovi bytu táto povinnosť vyplýva aj z § 11 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Zákon č. 182/1993 Z. z.“), bez ohľadu na to, či je zároveň prenajímateľom, VALACHOVIČ, Marek. In: VALACHOVIČ, M.: Vlastníctvo bytov. Bratislava: C. H. Beck, 2015, s. 169.
[16] Napr. § 684, § 687 ods. 2, § 691, § 692 ods. 1, § 693 OZ a iné.
[17] Samozrejme, pokiaľ to nevylučuje povaha jednotlivej čiastkovej povinnosti. Napr. ak povinnosť prenajímateľa odstraňovať závady a poškodenia v dome nebude vyplývať z osobitného ustanovenia, v zmysle § 687 ods. 1 OZ ju prenajímateľ bude mať (aj) vtedy, keď to bude potrebné na zabezpečenie podmienok pre plný a nerušený výkon práv nájomcu spojených s užívaním bytu. Ustanovenie § 693 OZ ako lex specialis však povinnosť odstraňovania závad a poškodení v dome, ktoré spôsobil nájomca alebo tí, ktorí s ním bývajú, prenáša na nájomcu.
[18] Kol. autorov: Občiansky zákonník s rozsiahlym komentárom a judikatúrou. Nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z. z. 11. vydanie. Bratislava: Nová práca, 2019, s. 545.
[19] Tento názor zdieľajú viacerí autori. Viď. napr. FEKETE, Imrich. In: FEKETE, I. a kol.: Nájomná zmluva v procese rekodifikácie súkromného práva. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2014, s. 171; KERECMAN, Peter. In: ŠTEVČEK, M. a kol.: Občiansky zákonník II. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2565; PLANK, J. In: VOJČÍK, P. a kol.: Občiansky zákonník. Stručný komentár. 3. vydanie. Bratislava: Iura edition, 2010, s. 934.
[20] FEKETE, Imrich. In: FEKETE, I. a kol.: Nájomná zmluva v procese rekodifikácie súkromného práva. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2014, s. 171.
[21] Ref. 10.
[22] Ref. 7.
[23] V tejto súvislosti viď. aj Prílohu č. 2 zákon č. 289/1995 Z. z. o dani z pridanej hodnoty, v znení účinnom do dňa 31. 12. 2003, kde sa v rámci zoznamu tovarov, ktoré sa pevne zabudovávajú ako súčasť stavby, uvádzajú (aj) „plynové variče“ a „sporáky“ (pod č. kódom 7321).
[24] Viď.: Kol. autorov: Občiansky zákonník s rozsiahlym komentárom a judikatúrou. VIII. vydanie. Bratislava: Nová práca, 2013, s. 514.
[25] Teoreticky aj v týchto prípadoch by udržiavanie mal vykonať prenajímateľ (na náklady nájomcu), avšak v praxi býva jednoduchšie, keď sa o to postará nájomca.
[26] Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.
[27] Za predpokladu, že nájomca si riadne splnil notifikačnú povinnosť a umožnil odstránenie závad podľa § 692 ods. 2 OZ. Viď.: KRAJČO, J.: Občiansky zákonník pre prax. Komentár. Judikatúra. 3. zväzok. Bratislava: Eurounion, 2015, s. 2984 a 2986.
[28] § 7 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, v znení neskorších predpisov.
[29] Táto podmienka je vypustená z právnej úpravy ČR.
[30] § 692 ods. 1 OZ.
[31] S výnimkou oznámenia závady a uskutočnenia výzvy na jej odstránenie sú všetky tieto podmienky vypustené z právnej úpravy ČR; Viď. aj KRAJČO, J.: Občiansky zákonník pre prax. Komentár. Judikatúra. 3. zväzok. Bratislava: Eurounion, 2015, s. 2984.
[32] § 692 ods. 1 OZ.
[33] Viď. PETRLOVÁ, M. – GANDELOVÁ, M.: Nájom a prenájom bytov a nebytových priestorov. Bratislava: Epos, 1998, s. 15.
[34] FEKETE, Imrich. In: FEKETE, I. a kol.: Nájomná zmluva v procese rekodifikácie súkromného práva. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2014, s. 209 – 210.
[35] STRAPÁČ, Peter. In: STRAPÁČ, P. a kol.: Nájomné vzťahy v súkromnom práve. Bratislava: Wolters Kluwer, 2015, s. 205.
[36] Toto obmedzenie je po novom vypustené z textového znenia právnej úpravy ČR.
[37] KRAJČO, J.: Občiansky zákonník pre prax. Komentár. Judikatúra. 3. zväzok. Bratislava: Eurounion, 2015, s. 2984.
[38] Ref. 35.
[39] Tamže.
[40] Ref. 37.
[41] PLANK, J. In: VOJČÍK, P. a kol.: Občiansky zákonník. Stručný komentár. 3. vydanie. Bratislava: Iura edition, 2010, s. 925.
[42] KERECMAN, Peter. In: ŠTEVČEK, M. a kol.: Občiansky zákonník II. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2578 – 2579.
[43] Viď. § 2236 ods. 1 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník, v znení neskorších predpisov (ďalej ako „ČOZ“).
[44] Za súčasného právneho stavu byt nie je považovaný za vec v právnom zmysle (§ 118 OZ). Jeho špecifická povaha je však príbuzná nehnuteľnostiam (§ 119 ods. 2 OZ); k tomu pozri napr. § 3 ods. 2 Zákona č. 182/1993 Z. z. V ČR je byt považovaný za súčasť tzv. jednotky, ktorej povaha je však nejasná; por. rozpor v § 1159 a § 498 ods. 1 a 2 ČOZ.
[45] K nejednotnosti názorov pozri aj: VALACHOVIČ, Marek. In: VALACHOVIČ, M.: Vlastníctvo bytov. Bratislava: C. H. Beck, 2015, s. 57 – 58; FEKETE, Imrich. In: FEKETE, I. a kol.: Nájomná zmluva v procese rekodifikácie súkromného práva. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2014, s. 147 – 148; NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1455/2008 z 02. 06. 2008.
[46] Por. § 2243 ČOZ.
[47] Napr. k § 684, § 687 ods. 2, § 691, § 692 ods. 1, § 693 OZ a iným.
[48] Viď. § 2257 ods. 1 ČOZ.